La location de terres agricoles : quelles solutions ?
Maître Sophie Denis, notaire en Charente-Maritime, dresse un panorama des différentes formes de location de terres agricoles, allant du bail rural de droit commun aux baux à long terme, en passant par le bail cessible hors cadre familial ou encore la vente d’usufruit temporaire. Ces solutions offrent des avantages pour les propriétaires et les preneurs.
Quelles sont les différentes formes de baux ruraux ?
Me Sophie Denis : Régi par l’article L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, le bail rural de droit commun consiste à louer des terres agricoles en échange d’un fermage. Le contrat peut être écrit ou verbal.
Il existe plusieurs types de baux, dont les baux ruraux à long terme :
• Le bail de 18 ans : il se renouvelle automatiquement par période de 9 ans, sauf si le bailleur s’y oppose.
• Le bail de 25 ans, appelé « bail à long préavis » : il permet au bailleur de donner congé avec un préavis de 4 ans avant la fin.
• Le bail de carrière : consenti jusqu’à la retraite du preneur, il concerne les exploitations agricoles constituant une unité économique.
Le bail cessible hors cadre familial est un bail de 18 ans renouvelable par période de 9 ans. Les fermages peuvent être majorés de 50 % par rapport au fermage de droit commun, et le preneur peut céder le bail à un tiers moyennant finance, ce qui représente une dérogation à la règle habituelle de non-cessibilité des baux ruraux.
Pourquoi choisir un bail à long terme ?
S.D. : Les baux à long terme offrent des avantages fiscaux, notamment en matière de transmission par succession ou donation. Les biens loués sous ces baux bénéficient d’un abattement fiscal de 75 % jusqu’à 300 000 €, et de 50 % au-delà, jusqu’à 500 000 €, sous certaines conditions. Ces baux permettent également de réduire la base imposable en matière d’impôt sur la fortune immobilière. Ils permettent également de convenir de conditions spécifiques, telles que l’inclusion de clauses empêchant la transmission du bail aux descendants ou autorisant une reprise anticipée.
Comment louer ses terres en toute sécurité ?
S.D. : Un bail authentique signé devant notaire est recommandé. Cela lui donne une date certaine. Il est aussi conseillé de réaliser un état des lieux au début et à la fin du bail pour évaluer les dégradations ou améliorations apportées par le preneur et déterminer les éventuelles indemnités à la résiliation du bail.
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La convention de Mise à Disposition de la Safer : une formule souple de location temporaire
La Convention de Mise à Disposition est une solution proposée par la Safer pour faire exploiter ses terres ou ses vignes par un tiers, de manière temporaire, dans l’attente d’une vente, d’une mise en location ou d’une succession. La durée de mise à disposition est de 1 à 6 ans renouvelable une fois quelle que soit la surface. Une convention signée pour plusieurs années reste cependant résiliable annuellement par l’une ou l’autre des parties.
« Il est aussi conseillé de réaliser un état des lieux au début et à la fin du bail »
Quelles sont les obligations respectives du preneur et du bailleur ?
S.D. : Le preneur doit payer le fermage, indexé selon l’indice des fermages, et effectuer les réparations locatives. Il peut entreprendre des améliorations avec l’accord du bailleur. Le bailleur doit garantir une jouissance paisible du bien, respecter la contenance de la propriété et est responsable des vices cachés.
Peut-on récupérer un terrain mis à bail ?
S.D. : Que ce soit pour les baux de 9 ou 18 ans, le bailleur peut récupérer ses terres à la fin du bail pour les exploiter lui-même ou installer un descendant, en respectant un préavis de 18 mois.
Il existe aussi des possibilités de reprise anticipée :
• sexennale, possible au bout de 6 ans lors du premier renouvellement, pour installer un conjoint ou un descendant.
• triennale, pour un propriétaire devenu majeur en cours de bail.
L’acquéreur d’un terrain loué ne peut pas exercer son droit de reprise avant l’expiration du bail. En cas de décès du bailleur, le bail n’est pas interrompu. Les fermages continuent d’être payés aux héritiers ou au notaire en charge de la succession. Les héritiers peuvent exercer leur droit de reprise, selon les conditions et les préavis stipulés dans le bail initial.
La vente de l’usufruit temporaire : de quoi s’agit-il ?
S.D. : La vente d’usufruit temporaire permet au propriétaire de céder l’usufruit de ses terres pour une durée déterminée tout en conservant la nue-propriété. Ce dispositif est souvent utilisé par des agriculteurs proches de la retraite qui ne souhaitent pas vendre leur exploitation immédiatement. L’acquéreur de l’usufruit exploite les terres pendant cette période, mais sans droit de renouvellement à l’issue.
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Louer des biens agricoles avec la Safer, c’est possible
Les Safer sont dotées d’un rôle d’intermédiation locative dont l’objectif est de rapprocher un propriétaire à la recherche d’un exploitant avec un agriculteur à la recherche de surfaces à exploiter sous le statut du fermage. La Safer peut sécuriser le propriétaire bailleur par la souscription d’une assurance fermages impayés qu’elle propose. Dans le cadre d’une location à un nouvel installé, la Région Nouvelle-Aquitaine prend en charge le coût de l’assurance sur la durée du bail (max. 9 ans).
Crédit photos : Karim Brusseleers
